空き家特例

相続不動産を売却するときに、売却額が取得費と譲渡費用（仲介手数料や測量費など）を上回って利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることはお伝えした通りです。

売却益が出た場合でも、特別控除によって譲渡所得税を払わなくてもいい場合があります。手取りが増えることになり、利用しないと損をする制度ですので、中野相続遺言相談センターがお伝えします。

空き家特例は故人が住んでいた不動産を売却した時に利益が出たとしても、最大3,000万円が譲渡所得から控除されて税金がかからない特例です。

この特例は地震で倒壊のおそれがある空き家をなくすことを目的としています。

ひとり暮らしの方が住んでいた古い建物を、亡くなってから空き家のまま放置せずに売却すれば、売却益が出たとしても税金を軽減する、という制度です。

相続人が１人または２人の場合は相続人1人につき3,000万円、相続人が３人以上の場合は相続人1人につき2,000万円が売却益から控除されます。

譲渡所得の対象：不動産の売却額 ―（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 3,000万円

１，故人がひとり暮らしをしていた自宅

空き家をなくすための特例ですので、亡くなった時点でひとり暮らしであることが要件となります。なお、亡くなった方の年齢に制限はありません。

老人ホーム等に入所していた時に亡くなった場合にも、ひとり暮らしと同様に空き家特例を受けられることがあります。

要件は、①老人ホーム等に入所した時点で要介護認定等をうけていて、亡くなる直前まで入所していた。　②老人ホーム等に入所をした時から亡くなる直前まで、ひとり暮らしの状態で維持されていた。他の方が住んだり、賃貸していない。などです。

２．昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地

建物は新築年月日のほかにも要件があります。

1. 耐震基準を満たしていること
2. 建物を解体して更地にすること
3. 区分所有建物、マンションではない

①と②については、令和５年までは相続人が売却前に耐震改修工事や解体工事をしなければなりませんでしたが、令和６年１月１日以降の売却では、売却後に買主が工事を行っても空き家特例を受けられるようになりました。解体工事、耐震改修工事は翌年２月15日までに行う必要があります。

３．相続発生から売却まで空き家である

この特例は空き家をなくすのが目的です。相続人が引き継いだ不動産に住んでいたり、賃貸に出したりすると空き家ではありませんので特別控除を受けられません。

４．亡くなってから３年後の年末までに売却する

相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であることが要件となります。

５．売却金額が１億円以内である

共有不動産で持ち分所有者が別々のタイミングで売却した場合は、各相続人の売却金額の合計が１億円以内であることが要件となります。

６．令和９年12月31日までの売却である

何度も延長されていますが、空き家特例には期限があります。

空き家特例によって相続不動産の売却益に譲渡所得税がかからないことになっても、確定申告は必要となります。

確定申告では、以下の書類を添付することになりますので、事前にご用意ください。

1. 土地・建物の登記簿謄本（登記事項証明書）
2. 不動産売買契約書のコピーまたは不動産鑑定士の価格調査報告書
3. 被相続人居住用家屋等確認書
4. 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
   • 建物を解体する場合はなくて構いません

被相続人居住用家屋等確認書について

中野区で相続不動産を売却する方では、中野区住宅課住宅政策係（中野区役所９階）に申請して発行してもらいます。

申請書の種類

• 様式１：耐震改修工事後に空き家を売却した場合
• 様式２：建物を解体して更地にした後、売却した場合
• 様式３：空き家を売却してから、買主が耐震改修工事または建物を解体した場合

添付書類

• 被相続人居住用家屋申請書
• 被相続人の除票住民票
• 相続人(全員)の住民票
• 不動産売買契約書の写し
• 土地建物の登記事項証明書
• 建物の閉鎖事項証明書の写し
• 電気、ガス、水道（どれか１つ）の閉栓証明書等または仲介業者の広告
• 更地の写真

（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合に追加）

• 介護保険被保険者証の写し又は障害福祉サービス受給者証の写し
• 施設入所時の契約書の写し
• 電気・ガスの閉栓証明書、水道（どれか１つ）の使用廃止届出書または老人ホーム等が保有する外泊・外出等の記録

（売却後に買主が耐震改修工事、建物解体工事をする場合）

• 空き家を売却した年の翌年２月１５日までの間に、耐震改修工事、建物解体工事することを取り決めたことがわかる売買契約書等のコピー

中野相続遺言相談センターでは、行政書士とともに不動産鑑定士も所属しております。

多くの不動産会社とのお付き合いのなかから厳選した、信頼をおける不動産会社だけと提携しております。相続手続き後の相続不動産の売却まで全面的にお手伝いさせていただいております。

また、取得費が不明で多額の税金がかかりそうなら、当センターの不動産鑑定士が取得費を算定すれば、お客さまの手取りが大幅に増えることにもなります。

中野での相続した土地の活用・手放し方や相続手続きについてお悩みの方は、お気軽に中野相続遺言相談センターまでお問い合わせください。